農地の購入メリット・デメリット

農地として利用されていた土地を、住宅地などの農地以外の目的で使用するため（＝農地転用）に購入することがあります。

では、あえて農地購入することには実際にどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？どんな農地にも、家を建てることはできるのでしょうか？

今回は農地を住宅地として購入することのメリット・デメリットについて解説します。

そもそも農地とは？

一般常識としての農地は田んぼや畑などの農耕地のことを指します。では、法律的な意味での農地はどのような土地のことを指すのかといえば、「耕作をするための土地」ということになります。

その判断基準は、土地の現状です。特に「農地」として登記されていなくとも耕作ができる状態の土地となっていれば、「農地法」において「農耕地」として扱われます。休耕地など、現在は耕作地として使用していない場合でもすぐに耕作ができる状態にある土地であれば農地として扱われます。

農地として扱われた場合には、税制が優遇されるというメリットがある反面、規制によって必ずしも転用できないケースがあります。

農地転用のメリット！土地を有効活用できる

例えば、両親や祖父母が運営していた農地を相続や贈与によって引き継いだケースでは、自分自身が農業を営んでいなければ取得しても使い道がありません。むしろ、毎年の税金が発生するなど負担が生じてしまいます。

しかし、農地転用により住宅を建てることで農地を有効活用することができます。あるいは他人が売ろうとしている農地を安く購入し、安い土地代金で住宅を建設することができます。

農地転用のデメリット！農地転用できる土地・できない土地がある

農地は、農地法により一定の優遇が規定されていると同時に規制も定められています。（元々所有していた農地に住宅を建てる際には、農地転用によって税金価格が上がってしまうこともデメリットの一つです。）

例えば、農地法では農地は5種類に分類されていますが、そのうち転売できるのは2種類のみです。

農地転用できる土地、できない土地のそれぞれに例外となるケースはありますが、原則としては以下のように定められています。

農地転用できる土地

農地転用できる土地は以下の2つの区分です。

• 第三種農地・・・都市として整備されている区域内にある農地。
• 第二種農地・・・農業公共投資の対象外となる生産性の低い農地や市街地として発展する可能性のある土地です。

※農業公共投資とは、土地を農業に活用するためにおこなう公共事業のことを指します。

農地転用できない土地

農地転用できない土地は以下の3つの区分です。

• 甲種農地・・・農業公共投資8年以内の土地や高性能農業機械で営業可能な農地
• 第一種農耕地・・・10ヘクタール以上の集団農地、農業公共対象農地、生産力の高い農地
• 農用地区内農地・・・市町村が定める農業振興地域整備計画につき、農用地区と定められた地域

農地転用のために必要な手続きと書類とは

農業転用のために必要な手続きと書類について解説します。

農業転用のために必要な手続き

農地転用のために必要な手続きは農地の広さや市街地区域内か外かによって手続き方法が異なります。

農地が4ヘクタールを超える場合

都道府県知事あてに申請書類を提出し、農林水産大臣から許可を受けます。

農地が4ヘクタール以下の場合

農業委員会宛に申請書類を提出し、都道府県知事から許可を受けます（このとき、都道府県知事は、農林水産省管轄の農業会議に意見を聞いて確認します）

市街化区域内

農業委員会に直接書類を提出し、許可を受けます。

農業転用のために必要な書類

農業転用に必要な書類は以下の通りです。

• 農地の全部事項証明書（登記簿謄本）・・・発行から3か月以内のもの
• 農地の公図（土地の境界や建物の位置を表すための地図）
• 農地の図面（農地の位置や近隣の住宅の状況が確認できる図面）

【住宅地として利用するために必要な書類】

• 建物の建築図面（面積・位置・施設間の距離などが確認できるもの）

その他、法人が農地を転用する場合、土地の持ち主ではなく第三者が取得する場合など、条件によって追加で必要となる書類が定められているので、申請の際に漏れがないように必ず確認しましょう。

まとめ

田舎の自然にあふれた広大な土地や、住宅地の中の一角などの農地を住宅用として購入できる場合もあります。

農地を住宅として転用するためには、購入する農地が住宅用として使用しても問題ないのか否かについて確認をしなければなりません。また、住宅を建ててもOKの場合には必要な書類をそろえて、農地転用の申請手続きを進めなければなりません。

こうした手続きが必要な点が農地購入のデメリットといえますが、手続きさえ進められれば安く希望の条件に合った物件を探せるかもしれません。

今回の記事を参考に、農地購入を物件の選択肢の一つにしてみてはいかがでしょうか？